自製套房出租 投資唐樓9厘回報

深水土步舊樓林立，當中600方呎的唐樓單位可間成三至四間套房出租。梁鑑章攝

金融海嘯衝擊環球經濟，投資產品又接連出事，不少人回歸基本只信「磚頭」，雖然樓市跌勢未止，但仍有尋寶機會，有投資者看中唐樓入場費低、面積大，間成獨立套房出租，閒閒地有9厘回報。更有地產代理提供「一條龍」服務，由裝修至收租包辦，不過有樓收租麻煩亦多，理財版將一連兩日為你剖析套房租務問題。 記者：余美玉
近月樓市成交偏淡，大屋苑的租值下滑，有投資者轉攻唐樓市場，貪其入場費低，租金回報更勝大屋苑，故租賃交投活躍，觀塘及深水土步一帶，每月有約20宗租務成交。
不少投資者睇中唐樓實用率高，改建成數個百多方呎的套房出租，作長線投資。世紀21策略經理林美顏表示，以深水土步為例，區內舊樓林立，樓齡30至40年亦有投資者尋寶，主攻600方呎的唐樓單位，樓價200萬元以下，呎價2000多元起。單位可間成三至四間套房，每間面積約150方呎，有獨立廚房及廁所，部份更設客廳，可謂麻雀雖小，五臟俱全。
林偉堅

唐樓入場費低，觀塘及深水土步一帶每月約有20宗租務成交。

間細回報高逾倍
近期有買家以160萬元，購入醫局街一單位，斥資18萬元改建套房，面積90至130方呎，每月租金共收1.33萬元，扣除改建成本及其他雜費，租金回報約8.7厘。另有外區客以165萬元，買入基隆街一個附裝修單位，面積620方呎，間四套房。原業主以138萬元購入，持貨4個月轉手賺27萬元。現時每間套房叫租2800至3500元，回報料達9.2厘。事實上，這類套房回報較出租整個單位高，同類的600方呎單位，市值租金約6000元，回報只有4.4厘，不及套房一半。
至於觀塘區租金更高，美聯物業營業經理林偉堅解釋：「這里有大型商場，交通方便，加上附近多寫字樓，感覺較高尚，故租金也較高。」以協和街一低層單位為例，業主斥80萬元購入，間成兩個套房出租，每月收租7200元，回報逾10厘。
據業內人士稱，套房月租相宜，附獨立廚廁，切合低收入階層，及想過獨立生活的年輕人需要，故單位一般放租半個月即可租出。林美顏指出，由11月至今，該行已錄7、8宗租賃成交，不愁沒客路。但要留意，這類租客通常只租一兩年，待經濟能力好轉就會另覓居所，所以流轉較快。
此外，近年發展商及政府積極收購舊樓重建，故部份入市者一邊收租，一邊博被高價收購，實行攻守兼備，所以市場上放盤量不多，即使現時樓市向下，業主叫價亦頗硬。
連廳套房

獨立廚廁

未必能按足七成
雖然回報吸引，但投資者要留意按揭問題。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，唐樓按揭最高可借樓價七成，但近來樓市疲弱，加上信貸市場收緊，唐樓質素又參差不齊，流通量不及一般屋苑活躍，銀行普遍只批估價的五成，甚或低至三成；息率亦會較高，視乎客戶及物業質素，更有銀行索性拒絕申請，故購買前宜先向銀行估價及查詢。
（套房租務系列一）
套房租金回報
旺角通菜街低層 買入價*：135萬元 面積：500方呎
分拆套房：4間 租金收入：1.20萬元 租金回報：10.7厘
旺角花園街低層 買入價*：115萬元 面積：400方呎
分拆套房：3間 租金收入：0.94萬元 租金回報：9.8厘
旺角通菜街中層 買入價*：140萬元 面積：550方呎
分拆套房：4間 租金收入：1.00萬元 租金回報：8.6厘
深水土步基隆街中層# 買入價*：165萬元 面積：620方呎
分拆套房：4間 租金收入：1.31萬元 租金回報：9.5厘
深水土步醫局街低層 買入價*：178萬元 面積：650方呎
分拆套房：4間 租金收入：1.33萬元 租金回報：9.0厘
註：*已包裝修改建費；#尚有一單位未租出，叫租3500元
資料來源：各地產代理行
一條龍服務：改建收租專人代勞
想投資唐樓又怕分拆執漏麻煩？有物業代理為業主提供「一條龍」服務，代辦裝修以至收租事宜。首先，代理會與業主商討單位設計，代找專做分間套房的師傅裝修，改建成本每個套房約4.5萬元，包括鐵閘、大門、走廊、基本家電（冷氣機及抽油煙機）及分拆水、電及其他渠管。
一間逾600方呎的單位，可分間4戶，每間面積約90至150方呎，單套房租值一般約2500元起；至於一房一廳的套房租金則由3000元起，上限4000元。沒有窗戶的單位，租金會較有窗的低兩成，代理指業主可加裝抽氣扇，保持空氣流通。林美顏提醒投資者，「套房設計要乾淨企理，有齊電器，最重要有獨立廚房及廁所才值租，不再是60、70年代板間房般簡陋。」
代理行會代業主招租及揀客，「我們揀客較嚴謹，要有入息證明外，行家亦會互通消息，將一些不受歡迎的租客列入黑名單，以防同行中招。」
成本4.5萬 手續費100
林美顏又指，在單位成功租出後，每月會替業主處理收租、交管理費等事宜，不論租值，每間套房收手續費100元。
法律界人士表示，改建套房最重要符合消防條例，走火通道要保持暢通。亦要留意有否僭建物，並可於交易前，要求賣家先拆卸僭建部份。
小貼士：有窗叫價高
‧唐樓一般按揭成數較低，最多七成，甚至低至三成
‧面積較大的單位，可分間多戶，提高回報
‧留意單位窗戶是否充足，每個套房附窗，叫價更高
‧唐樓修葺問題多，宜購買經已翻新的物業
‧沒有電梯的大廈，揀低層單位較著數，方便租客出入
‧留意周遭的衛生環境，避開垃圾站及街市
‧留意大廈是否有營商單位，以免經常有閒雜人等出入