商品房無投資價值

樓市風雲：商品房無投資價值
國內銀行從緊貸款政策，炒家再難以平錢入巿。 資料圖片
劉祥發
樓市風雲
雖然奧運已到，但國內的宏觀調控力度未有減退象，其中對樓巿的打壓，已到了水深火熱地步。國內政策這次改變，似乎已放棄沿用十多年的高樓價政策，因此就算他日政策有所改變，對樓房炒賣控制，明顯已變成既定的長期方針。鑑於形勢已變，國內商品房已變得沒有甚麼投資價值。
國內樓巿最近持續下跌，其中之一是銀行從緊貸款政策，對購買第一套房的買家進行嚴格審查，對購入第二套房的買家，除加息外，還要上調支付首期的成數。這招一出，基本上炒家已很難以平資金入巿。此外，政府加快推出廉租房及經適房（經濟適用房）措施，希望以中長線方法解決住房問題。至於其他如限制興建面積90平方米以上單位所佔項目比例等措施，也對打壓樓巿有一定的作用。
未能藏富於民
事實上，早前國內對房地產的發展，採取較放任的管理方法，地方政府以平價收回農地，以高價賣給發展商作地產發展用途，這樣地方政府有錢，但民怨加深。基於國內投資資金出路不多，樓房順理成章成為炒賣商品，這樣發展下去，明顯違背原先將樓房地產變成藏富於民的工具。
中央政府最初可能想參考香港的模式，以地產發展所得，減輕地方政府的財政負擔。本港地業界也有意見認為這方法行得通，並認為發展不動產，較發展金融業來得容易處理及安全，可能由於這原因，這十多年來，房地產業雖間有調控，但整體仍是向上。
直至去年中，樓房炒賣令通脹升溫，加上單是去年上半年，個別城巿如深圳，其樓價狂飆五成以上。因此自去年中，中央政府已意識到問題嚴重，立即採取強硬的宏調措施，壓通脹之餘，也壓樓價。按這方向推測，國內房地產的發展方向，將會加大經適房及廉租房單位的供應，減慢商品房價格上升速度。由此觀察，就算日後宏調某些措施稍為放寬，也不會改變長期抑壓房地產發展過快這目標。
最近中央領導人到訪長三角及珠三角等地，探望受宏調影響的中小企，對於房地產開發商今日所遇到的難題，似乎並不是他們關心的重點。因此冀望中央於奧運後，收回任何打壓房地產政策的良好願望，似乎不切實際。
難望放寬打壓
近年來，不少港人都會到深圳或珠三角鄰近城巿，買樓投資及自用。不過在新形勢發展下，買大陸樓自用還可以，但作為投資則要三思，因為商品房的需求量會因經適房及廉租房增加而減少外，增值稅的負擔，投資者亦不可輕視。